O sonho de adquirir a casa própria ainda é a prioridade dos brasileiros. Hoje, com tantas possibilidades para comprar um imóvel, muitas dúvidas podem surgir: qual a entrada ideal para comprar um imóvel? O que compensa mais e fica barato? Vale a pena financiar?

A realidade é que não existe fórmula pronta para os milhões de brasileiros que procuram imóvel. O que você e todo mundo precisa fazer é conhecer os diferentes formatos e escolher o que condiz com o seu perfil e condições financeiras. É isso que vai aproximar você da realização desse sonho.

Quer conhecer as diferentes formas de comprar um imóvel? Siga a leitura.

 

Opções e formatos para comprar um imóvel

 

#1 – Compra à vista

Quem vai comprar um imóvel à vista tem todo o valor necessário para isso. Normalmente, o montante é pago em parcela única ao vendedor, na assinatura do contrato de compra e venda.

Em alguns casos, pode haver acordo entre comprador e vendedor. Porém, mesmo quando o valor é fracionado e o comprador paga um sinal, a compra é à vista. Condicionantes para o cumprimento de contrato, como pagamento final na entrega das chaves, também caracteriza compra à vista.

Vale ressaltar que, nas operações pactuadas com sinal, caso o comprador desista do negócio, perde o valor que pagou como sinal. Caso o vendedor desista, terá que restituir o valor recebido.

Comprar imóvel à vista, normalmente, causa um grande impacto no patrimônio. Isso ocorre principalmente se a pessoa ficou anos acumulando recursos, aplicou num investimento e, repentinamente, recolheu o dinheiro.

Nesse caso, a compra à vista vai descapitalizar a pessoa imediatamente. Ao comprar o imóvel pode ser que haja economia com um financiamento, por exemplo, mas o dinheiro deixará de render.

Por outro lado, comprar um imóvel à vista e na planta pode ser muito vantajoso. Além de economizar no valor da aquisição, dependendo da localização e do projeto, o investidor pode obter ganhos com a valorização do imóvel.

A compra à vista é indicada para quem pretende mudar de casa logo, tem o dinheiro e não sentirá o impacto no orçamento.

 

#2 – Financiamento bancário

Outra dúvida comum de quem pretende adquirir um imóvel é saber como comprar um imóvel financiado. Financiar um imóvel é o mesmo que pegar um empréstimo para comprar a casa própria. 

O comprador vai adquirir o bem pagando prestações mensais, normalmente para um banco, arcando com juros, conhecendo os prazos de pagamento e demais condições previamente estabelecidas. Os detalhes são definidos num contrato assinado pelas duas partes.

O financiamento imobiliário tem juros atrativos e prazos de pagamento longos, podendo passar de três décadas. Além disso, é possível comprar diferentes imóveis, por exemplo:

• Casas
• Apartamentos
• Prédios
• Galpões
• Lotes
• Terrenos
• Bancos

O jeito mais convencional de buscar financiamento para comprar um imóvel é procurar o banco em que você possui uma conta. Tem um bom histórico com o banco e movimenta seu dinheiro pela conta corrente todo mês? Ótimo! A chance de obter financiamento com juros atrativos, nesse caso, é bem alta.

Mas ser cliente e ter um bom relacionamento não é garantia da melhor proposta. Depois de consultar o seu banco, faça contato com outros, compare as taxas e busque a melhor oferta. O financiamento bancário, normalmente, exige uma entrada menor, porém, o valor das prestações e o prazo de pagamento será maior.

Não existe regra para o valor de entrada e o restante que será financiado, porém, a margem comum é 20% de entrada e 80% de financiamento. Para tanto, é necessário ter renda compatível com a expectativa do banco.

Quem procura financiamento bancário para comprar um imóvel, normalmente, tem urgência para se mudar e não tem, ou prefere não usar, a totalidade do dinheiro na compra. O custo dessa opção, entretanto, encarece o bem. Em alguns casos a pessoa paga o dobro, ou até o triplo do imóvel, optando pelo financiamento.

Financiar é assumir um compromisso de longo prazo. Além de economizar para a entrada, quem financia um imóvel deve adequar a declaração do imposto de renda, com no mínimo 6 meses de antecedência, para conseguir o crédito.

O financiamento é útil em diversos casos, por exemplo, para quem mora de aluguel e paga um valor parecido com uma parcela de financiamento imobiliário. Também serve para quem comparou as opções e tem uma oferta que se encaixa no orçamento familiar.

 

#3 – Financiamento com a construtora

Também é possível realizar o financiamento direto com a construtora. Uma das vantagens é que a burocracia será muito menor. Nesse caso, a negociação será entre o comprador e a empresa que vai erguer – ou já ergueu – o empreendimento. As duas partes formalizam um contrato de financiamento e o documento determina as condições gerais do acordo, incluindo os juros.

Esse modelo não segue as normas dos bancos. Os prazos de pagamento, por exemplo, são menores e você não pode usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) no início da operação. Por outro lado, a aprovação é muito mais flexível.

A opção é indicada para quem não obteve sucesso no financiamento com um banco. A construtora apresenta novas condições, solicita comprovação de renda e faz uma análise de crédito.

O comprador consegue negociar o valor da entrada e das prestações. A construtora também pode cobrar um valor simbólico no início, mas não os 20% que o banco normalmente exige.

Quem está com o “nome sujo” não consegue financiar direto com a construtora. A empresa também vai analisar se a pessoa tem capacidade financeira de comprar um imóvel e honrar os pagamentos.

 

Na planta

Uma das grandes vantagens do financiamento direto com a construtora é poder financiar um imóvel na planta. Esse tipo de operação, no entanto, tem particularidades, em especial o prazo. 

Se você tem urgência para mudar de apartamento, não é a melhor opção, pois o imóvel ainda será construído. Mas, se não tem pressa, a compra é bem vantajosa.

Atualmente no financiamento direto com a Construtora MTF, os pagamentos são baseados em dois fatores: CUB e IPCA. Funciona da seguinte forma: 

• Durante a obra – Correção pelo CUB;
• Após a obra – IPCA +1%.

O CUB (Custo Único Básico) é um dos principais indicadores na construção civil e foi criado para equilibrar a formação de preços do mercado imobiliário. O cálculo é mensal e considera os valores dos produtos e serviços relacionados à atividade nas diferentes regiões.

Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é um dos índices inflacionários mais relevantes do Brasil. O índice mede, no consumo das famílias brasileiras, a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços de varejo.

A MTF é bastante compreensiva na aprovação do financiamento e flexibiliza as propostas para ser mais atrativa ao comprador. Hoje, a construtora chega a um ato de 15% do valor e uma negociação bem flexível no comparativo com outras construtoras.

 

 

#4 – Consórcio imobiliário

Uma reunião de compradores, que constrói uma poupança comum para adquirir imóveis. Assim funciona o consórcio para imóvel.

Nessa modalidade, a partir da contribuição mensal dos membros, o grupo tem um fundo financeiro com recurso suficiente para entregar, todo mês, uma carta de crédito, a uma pessoa. 

Com o documento, o contemplado tem o direito de comprar um imóvel. A contemplação, assim como no consórcio de carros, ocorre em sorteios e é possível aumentar as chances fazendo oferta de lances.

Quer economizar com juros? O consórcio é uma boa opção. A desvantagem é a imprevisibilidade: é impossível saber quando será sorteado e terá o bem. Pode ser no primeiro mês ou no final do consórcio. Além disso, embora não haja cobrança de juros, é preciso pagar algumas taxas.

Se tem pressa de receber o imóvel, essa é uma opção inviável, considerando que o prazo de contemplação é uma incógnita. E tem mais um detalhe. Dependendo da demora, a carta de crédito pode passar a valer menos que o bem.

 

#5 – Permuta

A permuta é a troca direta de um bem pelo outro. Às vezes, é possível trocar imóveis diretamente, mas essa não é a única opção. Existem negociações, por exemplo, envolvendo imóveis e veículos.

A regra da permuta é que se um dos bens não tiver o mesmo valor, a diferença entre um e outro não pode ultrapassar os 50%. 

Uma variável dessa opção é a permuta com torna. Um exemplo: comprar um imóvel de R$ 400 mil, pagar com um carro de R$ 175 mil e acertar o restante em dinheiro.

A permuta é interessante para quem não quer lidar com dinheiro propriamente dito e deseja repassar algum bem.

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