Sabe aquele sentimento bastante comum – e até então verdadeiro – de que o dinheiro do aluguel nunca volta? Ninguém mais precisa passar por isso! O aluguel com intenção de compra é uma modalidade bastante conhecida nos Estados Unidos assim como na Inglaterra e veio para mudar essa história. 

No Brasil, ainda é um formato pouco difundido, mas que começa a crescer. Algumas empresas imobiliárias, como a aMORA, estão se especializando nesse nicho. No exterior, o contrato de aluguel com intenção de compra também é chamado de “rent to own” ou “rent to buy”, na tradução literal “aluguel para possuir” ou “aluguel para comprar”.

O crescimento desta modalidade está atrelado a diversos motivos. Podemos citar, entre eles, quando o dono do imóvel consegue alugar a casa ou apartamento antes da venda, garantindo renda extra. Depois que o contrato de aluguel se encerra, a possibilidade de venda é altíssima para o mesmo inquilino.

As vantagens só aumentam quando levamos em conta o ponto de vista do inquilino. Seja a sua objeção à falta de renda para dar entrada no imóvel ou até mesmo ter a certeza de que é o ambiente ideal para morar.  O aluguel com intenção de compra será útil nestes dois casos, assim como em outras situações.

Quer entender por que essa modalidade está cada vez mais comum? Além disso, descobrir como funciona e conhecer suas vantagens e desvantagens? É simples: siga a leitura!

 

O conceito do aluguel com intenção de compra

O conceito do contrato de aluguel com intenção de compra é exatamente o que o nome sugere. Locador e locatário assinam um contrato inicial e, no encerramento do prazo da locação, o inquilino pode comprar o imóvel. 

A primeira grande vantagem é que, se optar pela compra, tudo o que gastou em aluguel ao longo dos meses será abatido no valor total da transação. Em outras palavras, é como se o locatário usasse o valor que investiu nos aluguéis como uma entrada.

Para que isso se efetive, o contrato deve obter a possibilidade de compra do imóvel pelo inquilino, tal qual ter outros detalhes, como o valor integral do imóvel, o prazo que mantém aberta a opção de compra e a forma de pagamento. 

Se o inquilino não efetivar a compra, os valores pagos serão considerados aluguéis comuns, pelo tempo em que ficou no imóvel.

 

Como funciona

Depois que mergulhamos na era da tecnologia, tudo ficou mais fácil. Pelo celular, hoje em dia, é possível comprar comida, pedir transporte de aplicativo, pagar contas, ver TV… 

O mundo evoluiu e as inovações atingiram o mercado imobiliário. As alternativas para comprar casas ou apartamentos se multiplicaram e tudo está mais fácil.

Entre as novidades está o aluguel com intenção de compra, trazendo às pessoas a chance de escolher se querem viver numa casa ou apartamento. Se deseja morar num condomínio misto ou num home beach.

Será que é melhor viver perto do centro, ou numa região mais afastada? Agora é possível testar essas duas realidades, morando no imóvel antes e comprando posteriormente.

No aluguel com intenção de compra, o inquilino já entra no imóvel depois de assinar um contrato que lhe dá a opção de comprá-lo. E vale ressaltar: essa é uma opção e não uma obrigação da pessoa. 

O contrato de locação pode variar de 12 a 30 meses, constando nele também o valor do imóvel. Quando encerrado, o inquilino toma sua decisão e sinaliza se irá financiar o restante do valor ou desistir da negociação.

Como em qualquer outro contrato, é essencial prestar atenção ao teor do documento e que as duas partes tenham clareza sobre os detalhes. É preciso organização para, lá na frente, ter margem financeira baseado no restante do valor do imóvel.

 

Principais vantagens

O aluguel com intenção de compra é útil em diversas situações, porque é vantajoso para ambas as partes. Quando o mercado imobiliário está em baixa para aluguéis e vendas, o aluguel com intenção de compra costuma incentivar o fechamento de negócios.

Além da vantagem de tempo para obter o valor de entrada do financiamento, também é muito útil para quem irá receber uma quantia de dinheiro em breve, como herança, indenização ou ação trabalhista. Ou seja, facilita a compra do imóvel à vista.

O teste drive aqui se chama test house e, como no teste com carros, também não existe compromisso de compra. Além de descobrir se o imóvel e a localização se adequam a família, é muito atrativo poder abater os aluguéis no preço final da compra. Reverter o valor da entrada em aluguéis é muito mais econômico do que os empréstimos bancários.

A opção também compensa no caso das pessoas ou famílias que têm dificuldades para guardar dinheiro. O compromisso mensal de pagar algo acaba aumentando a chance de venda do apartamento, porque fica mais fácil, nesse caso, do que economizar para uma entrada.

Para quem pretende vender o imóvel também há vantagens. A primeira delas é que, antes de conseguir concretizar a venda, o imóvel já proporciona renda extra para o dono, não ficando em desuso ao aguardar um comprador. Podemos citar como outra vantagem o aumento das chances de, ao fim do contrato de aluguel, concretizar a venda.

 

Desvantagens

O contrato de um aluguel com intenção de compra é diferente de um simples contrato de locação. Para que transcorra bem, as duas partes devem ter ciência disso. Caso todos os aspectos do contrato não estejam suficientemente claros, uma das partes num aluguel com intenção de compra pode até precisar recorrer à justiça.

Outra desvantagem do formato, para os inquilinos, é que o valor do aluguel costuma ser bem menos atrativo. O aluguel com opção de compra custa cerca de 0,8% do valor do imóvel. O aluguel comum, normalmente, cobra cerca de 0,4%. Ou seja, se você não tem a menor intenção de comprar o imóvel posteriormente, é melhor não assinar esse tipo de contrato.

Mais um detalhe importante. Assim como outros contratos envolvendo imóveis, esse também está sujeito a reajustes. O modelo é corrigido, por exemplo, pelo IGP-M, índice aplicado na maioria dos aluguéis. Isso significa que, se o contrato for mais longo, em algum momento, a tendência é que a parcela fique um pouco mais cara. Além disso, dependendo do contrato, o valor do reajuste não conta no valor que será abatido para a compra.

O dono do imóvel também corre um risco, que é baixo, mas existe. Ao final do contrato, o inquilino pode não efetivar a compra. Isso vai gerar frustração e pode tirar outras oportunidades de venda.

Como vimos, esse formato de transação imobiliária tem vantagens e desvantagens. Sugerimos que as cláusulas sejam estudadas com atenção para evitar surpresas e futuras decepções.

Particularidades do contrato de aluguel com intenção de compra

A Lei do Inquilinato, que regula acordos entre locadores e locatários, garante preferência aos inquilinos para comprar o imóvel em que mora, caso o mesmo seja colocado à venda.

Para que isso ocorra, existe um processo: o dono do imóvel notifica o inquilino sobre a intenção de vender e especifica as condições de venda. O inquilino, por sua vez, tem 30 dias para manifestar sua preferência. Encerrado o prazo, caso não haja manifestação, o proprietário está livre para vender o imóvel a quem quiser.

No que diz respeito à preferência, o aluguel tradicional e o aluguel com intenção de compra têm praticamente o mesmo valor. A diferença é que fazendo a opção de compra, o inquilino tem a vantagem de transformar as parcelas do aluguel em parte do valor para compra.

Outra particularidade do formato é que oito a cada dez inquilinos acabam se tornando donos do imóvel. O pagamento mensal constante diminui a taxa de distrato, que é mais alta no modelo tradicional.

Nos termos iniciais, o contrato do aluguel com intenção de compra se parece com um contrato normal. A diferença está numa cláusula nova e seus incisos, no seguinte teor:

Cláusula 9ª. Dentro do prazo de vigência da locação, o(a) LOCATÁRIO(a) poderá exercer o direito de compra do imóvel objeto da locação nas condições especificadas nos parágrafos seguintes.

• 1º. O preço total da compra e venda do imóvel é de R$ XXX.XXX,XX (valor por extenso), a ser pago pelo(a) LOCATÁRIO(a) ao(à) LOCADOR(a) por meio de parcela única a ser depositada na conta bancária do(a) LOCADOR(a).
• 2º. A opção de compra descrita nesta cláusula se tornará nula e sem efeito legal caso expire o prazo da locação especificado na cláusula 3ª sem que seja efetuado o pagamento citado no parágrafo anterior.
• 3º. Uma vez que o(a) LOCATÁRIO(a) tenha concretizado a compra do imóvel, deixarão de ser devidos os aluguéis a partir da respectiva data.

O aluguel com opção de compra é vantajoso para as duas partes, respeitadas e consideradas as regras.

Investir em imóveis, como todos sabem, é adquirir um ativo que costuma trazer bastante retorno. E você será que está preparado para esse passo?

Para ter ainda mais certeza, que tal ler um guia sobre o assunto?