O mercado imobiliário é tão forte na economia global que possui seus próprios indicadores e siglas, aparentemente, indecifráveis. Se você já procurou um apartamento novo para comprar, deve ter se deparado com o termo CUB.

Uma das funções do blog da MTF é justamente tirar todas as suas dúvidas referentes ao mercado imobiliário e à construção civil. Foi por isso que desenvolvemos, aqui, o glossário específico desse mercado.

Neste artigo, entretanto, o objetivo é detalhar o que é CUB. Explicamos, por exemplo, como é feito o cálculo e porque influencia o financiamento de determinados imóveis. 

Também mostramos como você vai estimar o valor das próximas parcelas com base nesse indicador.

Quer conhecer mais uma referência importante do mercado imobiliário entendendo os detalhes do CUB? Siga a leitura!

 

O que é o CUB?

CUB é a sigla para Custo Unitário Básico da construção. É um indicador calculado pelo Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) em cada estado da federação. Em síntese, esse indicador ajuda o mercado a entender qual o custo para se construir imóveis em diferentes regiões, sejam elas residenciais ou comerciais.

O CUB engloba uma série de itens, e é o valor que revela ao construtor quanto, em média, terá que investir para construir, em determinada cidade. Como estamos falando de média, o CUB não vai revelar o custo com exatidão. Além disso, existem custos que não estão inclusos.

Ainda assim, é um referencial extremamente importante, que mensura o custo da obra por metro quadrado. Por isso, a sigla também pode aparecer como CUB/m². Além disso, o CUB estima os valores para diferentes níveis, desde casas populares a projetos de alto padrão.

O CUB é atualizado normalmente no 5º dia útil do mês pelo Sinduscon. Por isso, também indica se está mais caro ou mais barato construir no momento, no comparativo com épocas passadas.

O indicador também é útil para incorporadoras, empresas que lançam empreendimentos para vender na planta. Nesse caso, ele influencia a precificação do imóvel que ainda não foi erguido.

 

 

Quais custos são considerados no CUB?

A legislação que normatiza o CUB é a NBR 12721/2006, tendo por base diversos projetos-padrão estabelecidos na norma. São considerados os lotes básicos de insumos de materiais de construção, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos. Cada parâmetro tem um peso respectivo na norma.

A metodologia de cálculo é simples e os indicadores são bastante realistas. Leva em conta aspectos como salários, preços dos materiais utilizados na construção, despesas administrativas e custos com aluguel de equipamentos.

O CUB é baseado em dois eixos principais: o padrão de acabamento e o projeto-padrão. O acabamento pode ter nível baixo, médio e alto. Quanto mais alto o nível, mais refinada é a construção e mais caro o valor.

O projeto-padrão, por sua vez, diz respeito ao tipo de construção, dependendo, por exemplo, do número de pavimentos e dependências por unidade e até do número de unidades.

 

Custos que o CUB não considera

Embora seja um dos indicadores mais relevantes do mercado imobiliário ao lado da Taxa Selic, por exemplo, alguns itens comuns num empreendimento não são calculados no CUB.

Determinados itens, inclusive, podem aumentar bastante o valor do empreendimento. Mas as construtoras e incorporadoras estão habituadas a seguir o referencial e calcular seus demais custos de acordo com o padrão de empreendimento que visam entregar.

Sendo assim, conforme a atualização da NBR 12.721, em 2006, o Custo Unitário Básico não inclui:

• Serviços de fundação
• Valor do terreno
• Projetos estruturais e arquitetônicos
• Instalações
• Elevadores
• Remuneração do construtor
• Custos com urbanização e jardinagem
• Custo com obras complementares
• Despesas em cartório
• Áreas de lazer
• Regulamentação do condomínio

 

Como calcular o CUB?

O primeiro passo para calcular o CUB é procurar o site do Sinduscon do seu Estado. Para facilitar, temos aqui os endereços das tabelas CUB de Santa Catarina, Paraná, Rio Grande do Sul, São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais.

O valor do CUB de dezembro de 2023 em Santa Catarina, que vale para o início de 2023, foi atualizado em 2 de janeiro. Vale lembrar: cada Estado tem o seu valor, o seu custo, por metro quadrado.

Depois de considerar o mês, o tipo de obra e o nível de acabamento, você tem que fazer uma multiplicação: a área total da construção pelo valor do respectivo CUB do mês. 

Para encontrar o custo total da obra, o construtor soma o valor parcial do CUB ao orçamento de itens que não aparecem nesse cálculo.

 

Mês a mês

O cálculo, a seguir, mostra a variação do CUB de um mês para o outro. Para isso, basta dividir o valor do CUB atual, pelo CUB anterior, tirar 1 (um) e multiplicar por 100 (cem). 

O resultado será um valor em centésimos e, ao final, é só inserir o sinal de % para obter a variação do período.

Qual o impacto do CUB no financiamento?

Um contrato de compra e venda corrigido pelo CUB terá variações na parcela todos os meses. Quem adquire imóveis na planta, portanto, deve considerar o CUB como um indexador a ser monitorado em seus reajustes. Sempre que houver mudança é preciso adicionar a porcentagem às parcelas restantes do financiamento.

Não à toa o CUB é conhecido como a moeda dos imóveis. No caso do financiamento, normalmente, o cálculo é feito da seguinte forma: valor financiado dividido pelo CUB. Com isso, a dívida deixa de ser medida em reais e passa a ser considerada em CUBs.

Um ponto importante a ser destacado é que o CUB não está atrelado apenas ao financiamento bancário. Ele também impacta no reajuste dos financiamentos direto com a construtora. O ideal, durante a negociação, é questionar sobre como funcionará esse processo.

 

Vantagem do financiamento atrelado ao CUB

A princípio pode parecer que a parcela do financiamento atrelada ao CUB é uma desvantagem para o comprador. Não é bem assim. O fato é que compras feitas a prazo sempre sofrem alguma forma de correção. Isso porque a realidade econômica no início da compra é uma e, no final, será outra.

No caso dos imóveis em construção, deve-se considerar que o valor de todos os materiais e mão de obra varia conforme o passar dos meses.

Para que ninguém perca, vale ressaltar que eventuais aumentos no valor da parcela acabam valorizando o empreendimento. Como consequência, os apartamentos também sentem a valorização.

Se você tem receio de perder dinheiro com um financiamento atrelado ao CUB, pode abandonar o medo agora mesmo. O indicador serve para equilibrar os valores do mercado imobiliário. Ou seja, não deixa prejuízo nem para as construtoras e incorporadoras, nem para seus clientes.

 

Como funciona o pagamento de parcelas com reajuste do CUB?

Como vimos, o valor de um financiamento cujo contrato de compra e venda é corrigido pelo CUB varia todos os meses. Para tanto, é preciso dividir o valor total do imóvel pelo CUB do mês em que o contrato foi assinado.

Vamos calcular, por exemplo, com base na compra de um imóvel que custou R$ 400 mil e o CUB estava em R$1.960,50. Dividindo o valor do imóvel pelo CUB, podemos dizer que o imóvel vale 204,0295 CUBs.

 

Como atualizar parcelas pelo CUB?

A fórmula é a mesma para calcular o valor das parcelas. O CUB do mês de compra é a referência. Supondo que a parcela começava em R$ 4 mil quando adquiriu o imóvel, após a conversão, será igual a 2,0402 CUBs.

Supondo que, no mês seguinte, o CUB passe para R$1.985,25, deve-se multiplicar este valor pelo CUB da parcela inicial (2,0402). Neste mês, portanto, o valor da parcela será de R$4.050,30. Nos meses seguintes, basta repetir o cálculo.

 

CUB não é juro

Um ponto fundamental e que precisa ficar claro é que CUB não é juro. A cobrança de juros tem uma finalidade diferente. Além disso, os cálculos não têm a menor comparação.

O Custo Unitário Básico serve para equilibrar os valores de mercado na construção civil. Como vimos, graças ao CUB, construtores e incorporadores não ficam no prejuízo na modalidade de venda a prazo.

Por isso, o ideal é que o comprador pense a longo prazo e tenha uma reserva financeira para arcar com os aumentos das parcelas, conforme se aproxima o fim do parcelamento.

Não é prudente que, ao fazer o financiamento atrelado ao CUB, o comprador fique com um valor de parcelas muito próximo ao limite que é capaz de arcar. Todo mês haverá um pequeno reajuste e, se o investimento não for bem planejado, há risco de inadimplência.

Conforme demonstrado, o CUB é um dos mais importantes indicadores do mercado imobiliário. Agora você sabe como é calculado e porque impacta determinados financiamentos. Esperamos que não tenha mais “surpresas” em suas parcelas. Obrigado pela leitura e até a próxima!