Investir em imóveis é uma das formas mais seguras e rentáveis de construir patrimônio. No entanto, ao escolher um financiamento, é crucial entender como funciona a amortização da dívida.
Os dois sistemas principais para amortização de financiamentos imobiliários no Brasil são a Tabela Price e a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante). Cada um desses sistemas possui características únicas que influenciam diretamente o valor das parcelas e o custo total do financiamento.
Neste artigo, vamos explorar as diferenças entre a Tabela Price e a Tabela SAC, para ajudar você a tomar a melhor decisão para o seu investimento.
Como funciona a Tabela Price?
A Tabela Price é caracterizada por parcelas fixas durante todo o período do financiamento. Nesse sistema, a amortização do saldo devedor é crescente, enquanto os juros são decrescentes. Nos primeiros pagamentos, a maior parte da parcela é composta por juros, com a amortização do saldo devedor sendo menor. Com o passar do tempo, essa proporção se inverte.
Como é calculado o valor da parcela mensal?
Para entender melhor como funciona o financiamento pela Tabela Price, vamos utilizar um exemplo prático e direto. Suponha que você está financiando um imóvel no valor de R$ 800.000,00, com uma taxa de juros anual de 8% e um prazo de pagamento de 20 anos (240 meses).
Na Tabela Price, as parcelas mensais são fixas, ou seja, você pagará o mesmo valor todo mês ao longo dos 20 anos. Este sistema facilita o planejamento financeiro, pois você sabe exatamente quanto pagará até o final do financiamento.
- Valor do imóvel: R$ 800.000,00
- Taxa de juros anual: 8%
- Prazo: 240 meses (20 anos)
Vamos considerar que a taxa de juros mensal seja, aproximadamente, 0,6667% (que é 8% dividido por 12 meses). Com esses dados, a parcela mensal será calculada para que o valor do imóvel e os juros sejam pagos ao longo dos 240 meses.
Após os cálculos, a parcela mensal seria em torno de R$ 6.683,24. Esse valor inclui tanto a amortização do principal quanto os juros.
Como funcionam as primeiras parcelas?
No início do financiamento, a maior parte da parcela mensal será destinada ao pagamento dos juros, e uma parte menor será para a amortização do saldo devedor (o valor principal do imóvel). Com o passar do tempo, essa proporção muda, e você começa a pagar menos juros e mais do principal.
Primeira Parcela:
- Juros: Aproximadamente R$ 5.334,00
- Amortização: Aproximadamente R$ 1.349,24
Segunda Parcela:
- Juros: Aproximadamente R$ 5.330,05
- Amortização: Aproximadamente R$ 1.353,19
E assim por diante, até que ao final do financiamento, a maior parte da parcela seja destinada à amortização do principal, e uma parte menor aos juros.
Vantagens da Tabela Price
- Parcelas Fixas: facilita o planejamento financeiro, pois você sabe exatamente quanto pagará todos os meses.
- Previsibilidade: as parcelas não variam ao longo do tempo, o que traz mais segurança para o seu orçamento.
- Início mais leve: ideal para quem prefere começar com parcelas mais altas de juros e menores de amortização, equilibrando ao longo do tempo.
Como funciona a Tabela SAC?
Para simplificar o entendimento de como funciona o financiamento pela Tabela SAC, vamos usar o mesmo exemplo prático. Imagine que você está financiando um imóvel no valor de R$ 800.000,00, com um prazo de 20 anos para pagar.
Como as parcelas são calculadas?
Na Tabela SAC, o valor que você paga mensalmente diminui ao longo do tempo. Isso ocorre porque você paga uma parte fixa do valor principal do empréstimo (a amortização) todo mês, e os juros são calculados sobre o saldo devedor restante, que diminui a cada pagamento.
- Valor do imóvel: R$ 800.000,00
- Prazo: 20 anos (240 meses)
Vamos supor que a taxa de juros seja de 8% ao ano. A parcela de amortização é constante, e podemos calculá-la dividindo o valor do imóvel pelo número de meses do financiamento:
Amortização Mensal: R$ 800.000,00 / 240 = R$ 3.333,33
Primeiras parcelas
- Primeira Parcela:
- Juros: no primeiro mês, os juros são calculados sobre o valor total do imóvel, R$ 800.000,00. Se a taxa de juros mensal for, aproximadamente, 0,6667%, os juros serão R$ 5.333,60.
- Parcela Total: R$ 5.333,60 (juros) + R$ 3.333,33 (amortização) = R$ 8.666,93
- Segunda Parcela:
- Juros: no segundo mês, os juros são calculados sobre o saldo devedor restante, que agora é R$ 796.666,67 (R$ 800.000,00 – R$ 3.333,33). Os juros serão R$ 5.311,07.
- Parcela Total: R$ 5.311,07 (juros) + R$ 3.333,33 (amortização) = R$ 8.644,40
- Terceira Parcela:
- Juros: No terceiro mês, os juros são calculados sobre o saldo devedor restante, que agora é R$ 793.333,34 (R$ 800.000,00 – 2 * R$ 3.333,33). Os juros serão R$ 5.288,54.
- Parcela Total: R$ 5.288,54 (juros) + R$ 3.333,33 (amortização) = R$ 8.621,87
Parcelas finais
Na Tabela SAC, a última parcela será significativamente menor, pois a maior parte do saldo devedor já terá sido amortizada. Por exemplo:
Última Parcela:
- Juros: aproximadamente R$ 22,22
- Amortização: R$ 3.333,33
- Parcela Total: R$ 22,22 (juros) + R$ 3.333,33 (amortização) = R$ 3.355,55
Vantagens da Tabela SAC
- Parcelas decrescentes: as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo, aliviando seu orçamento mensal gradualmente.
- Menos juros totais: por amortizar uma parte constante do principal todo mês, os juros pagos ao longo do tempo são menores em comparação com a Tabela Price.
- Ideal para longo prazo: essa tabela é ideal para quem planeja manter o financiamento por um longo período e prefere pagar menos juros no total.
Quais as diferenças entre Tabela Price e SAC?
Para facilitar a compreensão das diferenças entre Tabela Price e SAC, vamos comparar os principais aspectos de cada sistema.
| Aspecto | Tabela Price | Tabela SAC |
| Parcelas | Fixas | Decrescentes |
| Amortização | Crescente | Constante |
| Juros | Decrescentes | Decrescentes |
| Valor Total | Maior, devido à incidência de mais juros | Menor, devido à amortização constante |
| Acessibilidade | Inicial mais acessível | Inicial mais elevado |
Qual é melhor: Tabela Price ou SAC?
A escolha entre Tabela Price e SAC depende do perfil e dos objetivos do investidor.
Tabela Price:
- Perfil indicado: ideal para quem busca previsibilidade no orçamento e tem maior sensibilidade a parcelas iniciais mais baixas.
- Prós: facilita o planejamento financeiro devido às parcelas fixas.
- Contras: maior custo total devido aos juros acumulados ao longo do tempo.
Tabela SAC:
- Perfil indicado: recomendado para quem pode arcar com parcelas iniciais mais altas e busca economizar nos juros totais.
- Prós: menor custo total, com parcelas que diminuem ao longo do tempo.
- Contras: exige maior capacidade de pagamento inicial.
Escolher entre Tabela Price e SAC é uma decisão importante que deve considerar seu perfil financeiro e seus objetivos de investimento. Se a previsibilidade é crucial para você, a Tabela Price pode ser a melhor escolha. Por outro lado, se o objetivo é economizar no longo prazo, a Tabela SAC oferece vantagens significativas.
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