O reajuste de aluguel ainda traz muitas dúvidas, tanto para proprietários quanto para os inquilinos, entretanto, nada mais é do que a atualização do valor inicial do aluguel. Essa mudança é necessária e ocorre para que os efeitos da inflação anual sejam reparados. Afinal, ninguém quer sair no prejuízo.

O reajuste de aluguel, inclusive, está previsto na legislação. As diretrizes desse acordo entre locador e locatário estão descritas na Lei do Inquilinato. 

Quando fazer o reajuste? Quanto será o aumento? Como calcular corretamente? E mais, como comunicar ao inquilino? Esses são alguns dos principais questionamentos que podem surgir.

Você está pensando em investir num imóvel para locação, mas ainda não sabe como funciona o cálculo de reajuste de aluguel? Siga a leitura, a MTF vai te ajudar!

 

O que é a Lei do Inquilinato

O reajuste de aluguel não deve ser uma surpresa para ninguém. A prática é regulamentada desde 1991 pela Lei Federal n. 8.245, a “Lei do Inquilinato”.

Essa legislação regulamenta os contratos de locação de imóveis urbanos, tanto residenciais quanto comerciais. Ela ajuda na relação entre os envolvidos na locação de um imóvel: o locador, o locatário e, em certos casos, a imobiliária, intermediando essa relação.

A normativa é fundamental, afinal, o Brasil tem 13,3 milhões de famílias morando de aluguel, de acordo com a Pnad (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua) de 2019.

Mas é preciso que inquilino e locatário conheçam a lei antes de fechar um negócio. É ela que garante que a relação comercial seja justa. Assim, evitamos que um dos lados tenha prejuízo financeiro.

Para isso, a Lei do Inquilinato define direitos e deveres das duas partes. A legislação orienta a confecção do contrato de aluguel de imóvel que, por sua vez, formaliza essas convenções.

Um dos pontos que precisa estar indicado no contrato é justamente o reajuste de aluguel. Como dito antes, a medida está descrita na legislação. Confira:

• Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

A forma como os novos valores são aplicados, no entanto, é acordada entre o proprietário e o inquilino antes da assinatura do contrato.

E quando o reajuste for acertado, não há a necessidade de redigir um novo contrato. Inquilino e locatário assinam um aditivo. Caso haja fiador, também é necessário a assinatura dele.

 

Quando é o momento certo para reajustar o valor do aluguel

A Lei do Inquilinato permite que o reajuste do aluguel seja aplicado uma vez por ano. O momento certo está ligado à data de assinatura do contrato de locação do imóvel. Sendo assim, está previsto em toda renovação do contrato, após 12 meses.

Mesmo assim, a dúvida pode surgir e é preciso ficar atento: a data fixa para o pagamento mensal da locação não é a data do reajuste de aluguel.

Vamos facilitar usando um exemplo: o locatário assinou o contrato em 15 de fevereiro de 2022 e paga, mensalmente, o valor do aluguel no dia 5. A data para reajuste do aluguel será em 15 de fevereiro de 2023 e o novo valor será aplicado a partir do dia 5 de março de 2023.

Além disso, o proprietário ou a imobiliária precisam comunicar o locatário antecipadamente sobre o novo valor. Essa comunicação transparente garante um bom relacionamento entre locatário e inquilino.

De qualquer forma, a Lei do Inquilinato ainda permite que ambas as partes revisem o contrato de locação após três anos de compromisso.

Se você entender que o valor está abaixo da média do mercado, pode solicitar uma revisão. O mesmo ocorre com o outro lado, se o locatário considera que o aluguel está acima da média.

 

Como o reajuste do aluguel funciona: o cálculo e os principais índices utilizados

O reajuste de aluguel é simples. O cálculo está sempre indexado a um índice de inflação. Esse índice é definido antes de fechar o contrato de locação do imóvel. A escolha deve ser acordada entre o proprietário ou a imobiliária e o inquilino.

Não existe um índice específico para o reajuste de aluguel, porém, normalmente as referências são o IGP-M ou o IPCA. Confira a seguir!

 

IGP-M

O IGP-M é a sigla para Índice Geral de Preços – Mercado. O índice econômico é o mais comum no mercado imobiliário, também conhecido como “inflação do aluguel”. 

Ele é calculado e divulgado mensalmente pelo IBRE/FGV (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas).

O IGP-M leva em consideração a variação de preço de bens e serviços, de matérias-primas da produção agrícola, industrial e construção civil.

O cálculo ocorre a partir de três índices de preços: IPA, IPC e INCC, cada um deles com peso diferente:

• IPA – Índice de Preços ao Produtor Amplo: variações de produtos agrícolas e industriais no setor atacadista. Corresponde a 60% do cálculo.
• IPC – Índice de Preços ao Consumidor: preços que afetam os consumidores em saúde, educação e alimentação. Tem peso de 30%.
• INCC – Índice Nacional de Custo da Construção: variação no preço das construções, envolvendo mão de obra e os gastos que ocorrem ao construir um imóvel. Equivale a 10%.

O IGP-M se tornou referência em contratos de aluguéis. Isso porque, geralmente, o proprietário do imóvel precisa ter como base um índice com vencimento no início do mês.

 

IPCA

Outro indexador comum usado para o cálculo de reajuste de aluguel é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O índice é o principal indicador do país, usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.

O IPCA é calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). O índice acompanha famílias com rendimentos entre 1 a 40 salários mínimos. O objetivo é abranger 90% das pessoas que vivem em áreas urbanas do país, o que explica o termo “amplo” da sigla.

Para chegar ao índice de inflação, o IPCA tem como base o preço médio necessário para a compra de um conjunto de bens de consumo e serviços.

Os cálculos são feitos a partir da coleta de preços entre os dias 1º e 30 de cada mês. Por considerar períodos anteriores, ele pode ser mais baixo.

Os produtos e serviços que têm os preços acompanhados são definidos a partir da POF (Pesquisa de Orçamentos Familiares). Ela busca avaliar os hábitos de consumo das pessoas, indicando quanto influencia cada tipo de gasto no orçamento médio do consumidor. 

 

INPC

O INPC (Índice de Preços ao Consumidor) também pode ser utilizado para o cálculo de reajuste de aluguel. O indicador mede a variação do custo de vida médio de famílias com rendimento mensal entre 1 e 5 salários mínimos e quais as faixas etárias têm maior impacto com as mudanças de preços.

O INPC é calculado mensalmente pelo IBGE e também leva em consideração a POF. A diferença entre os dois indicadores é o termo “amplo” do IPCA, que engloba um maior grupo de famílias com base salarial, diferente do INPC. 

Por exemplo, quando os preços dos alimentos básicos sobem, esse aumento é mais sentido em famílias com rendimentos menores. Sendo assim, o INPC representa o impacto da inflação sobre as famílias de baixa renda.

 

IVAR

O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) é a novidade entre os indicadores. A Fundação Getúlio Vargas lançou o índice em janeiro de 2022, após o aumento do IGP-M durante a pandemia.

O IVAR mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais em quatro capitais brasileiras:

• Rio de Janeiro.
• São Paulo.
• Belo Horizonte. 
• Porto Alegre.

Para o cálculo, a FGV tem como base informações anônimas de contratos de locação. Os valores dos aluguéis, as características dos imóveis e as variações do mercado são levados em consideração.

Apesar de estar em fase de adaptação, o IVAR representa um aprimoramento das estatísticas sobre aluguéis residenciais.

Apesar de ter mais de uma opção de escolha, você deve usar apenas um índice para cada reajuste de aluguel.

 

Como calcular o reajuste de aluguel?

Para fazer o cálculo do reajuste de aluguel, é preciso: saber qual foi o índice econômico acordado e o mês de assinatura do contrato. 

Para simplificar, vamos trazer um exemplo: 

• Valor atual do aluguel: R$1.500,00
• Índice acordado: IGP-M
• Completa 12 meses em fevereiro de 2023

Com todas as informações na ponta do lápis, é preciso aplicar o percentual do índice acordado. Vamos transformar o acumulado de 12 meses do índice em números decimais e multiplicar pelo valor atual do aluguel.

Suponha que o IGP-M acumulou 13,02% de fevereiro de 2022 a fevereiro de 2023. Transformando a porcentagem em decimal, temos 0,1302. Agora, é só multiplicar o valor do aluguel por 1 + 0,1302.

O cálculo é: 

• R$ 1.500,00 x 1,1302 = R$ 1.695,30

Sendo assim, você vai ter como resultado um novo valor de aluguel de R$ 1.695,30. O reajuste será de R$ 195,30. Esse novo valor de locação vai passar a valer mensalmente pelos próximos 12 meses. Depois desse período, você irá calcular um novo reajuste.

O novo valor precisa respeitar os padrões mercadológicos. Então, fique atento para que não seja considerado um aumento de valor abusivo.

Dicas para comunicar o reajuste ao locatário 

Comunicação é a chave do negócio: você precisa ter sensibilidade para entender o melhor momento de passar a informação e para dialogar com o locatário. 

O inquilino precisa estar ciente que, após 12 meses, o reajuste de aluguel vai ocorrer. Porém, você deve reforçar esse comunicado com dois ou um mês de antecedência.

Assim, o locatário pode se programar financeiramente e evitar qualquer prejuízo para ambas as partes.

Apesar de estar previsto em contrato, o reajuste de aluguel não é um dos assuntos preferidos para os inquilinos. Comunicar o aumento do valor pode ser difícil, mas vamos te ajudar nisso! 

 

#1 Legislação e contrato

Todos os envolvidos na locação de um imóvel precisam estar cientes dos direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato. Essas informações serão a base para redigir um contrato justo entre as partes.

Converse com o inquilino antes de fechar o negócio, explique a necessidade de reajustar o valor anualmente e quais índices serão usados no cálculo. Acordado entre ambos, o reajuste de aluguel deve estar bem detalhado no contrato.

 

#2 Formato

A melhor maneira de comunicar o locatário sobre o reajuste de aluguel é por meio de um aviso formal, a carta. Uma cópia do documento deve ficar com o você e outra com o locatário. Nela, é preciso preencher as seguintes informações: 

• Dados do locatário.
• Data da efetivação do aumento do aluguel.
• Espaços a serem assinados por proprietário e locatário.

 

#3 Acordos 

É comum que o reajuste de aluguel seja negociado em períodos de crise financeira. Evite isso. O momento de normalidade é o melhor para chegar a acordos melhores. Levante as informações necessárias sobre a situação atual do imóvel, da economia e elabore bons argumentos para o diálogo. É importante ficar atento aos interesses de todos os envolvidos. Não esqueça de formalizar as decisões em contratos e documentos.

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