Se você está prestes a investir em um imóvel, especialmente na planta, é crucial compreender o que é o patrimônio de afetação e como ele pode proteger seus interesses. 

Esse regime tributário é uma garantia legal que separa o patrimônio da obra do patrimônio da incorporadora, proporcionando segurança jurídica ao comprador. Mas por que isso é tão importante?

Continue a leitura e saiba todos os detalhes desse conceito e como ele influencia diretamente na segurança da sua transação imobiliária.

 

O que é patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é uma medida jurídica criada em 2004 para proporcionar maior segurança aos compradores de imóveis na planta. Essa ferramenta, regulamentada pela Lei 10.931/04, consiste na separação de uma parte do patrimônio da incorporadora exclusivamente para a conclusão das obras de determinada incorporação imobiliária.

Em outras palavras, quando uma incorporadora opta pelo patrimônio de afetação, uma parcela de seus ativos é segregada e destinada unicamente para o empreendimento em questão. Isso garante que os recursos necessários para a conclusão das obras estejam reservados e protegidos, mesmo em casos de falência da incorporadora.

Essa medida visa assegurar que os compradores recebam as unidades imobiliárias conforme o acordo estabelecido, independentemente de eventualidades financeiras enfrentadas pela incorporadora. Dessa forma, o patrimônio de afetação oferece uma garantia aos investidores de que seu dinheiro será utilizado exclusivamente para a finalização do empreendimento.

 

Quais os requisitos legais?

Os requisitos legais para a aplicação do regime de patrimônio de afetação são estabelecidos por legislações específicas, como a Lei 10.931/2004, a Medida Provisória 2.221/2001 e a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Essas normativas definem as condições necessárias para que um empreendimento possa adotar o patrimônio de afetação, visando garantir a segurança jurídica dos compradores e a conclusão das obras mesmo em caso de falência da incorporadora.

A seguir, destacam-se os principais requisitos legais para a aplicação do patrimônio de afetação:

 

• Contabilidade particular: o empreendimento deve manter uma contabilidade separada, distinta da contabilidade da incorporadora, para registrar todas as transações financeiras relacionadas à obra.

 

• CNPJ próprio: deve ser atribuído um Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) exclusivo para o empreendimento, diferenciando-o da incorporadora.

 

• Finanças exclusivas: os recursos financeiros destinados à construção devem ser gerenciados de forma independente, sem se misturarem com os recursos da incorporadora.

 

O cumprimento desses requisitos legais é fundamental para assegurar que o patrimônio da construção seja separado do patrimônio da incorporadora, garantindo a proteção dos investimentos dos compradores. Em caso de insolvência da empresa responsável pelo projeto, outros agentes, como outras incorporadoras, instituições financeiras, investidores ou até mesmo os próprios compradores, podem assumir a conclusão das obras.

Além disso, a Lei do Distrato estabelece que os clientes que desejarem desistir da compra de um imóvel na planta sob o regime de patrimônio de afetação têm o direito de receber de volta 50% do valor já pago à construtora. 

Essa determinação visa proporcionar mais segurança aos compradores e também incentivar as incorporadoras a adotarem o regime de afetação, pois aquelas que não o fazem estão sujeitas a uma retenção máxima de 25% do valor pago em caso de desistência por parte do cliente.

Para que serve o patrimônio de afetação e quais os seus benefícios?

O patrimônio de afetação desempenha um papel fundamental na proteção dos interesses dos compradores de imóveis na planta, bem como na garantia da conclusão das obras. Seu propósito central é separar de forma efetiva as contas da incorporadora daquelas destinadas à construção do edifício, proporcionando diversos benefícios:

 

• Proteção em caso de falência: ao manter os recursos financeiros da obra separados dos demais ativos da incorporadora, o patrimônio de afetação oferece uma camada adicional de segurança em caso de insolvência da empresa. Isso significa que os recursos destinados à construção estão protegidos e podem ser utilizados exclusivamente para esse fim, mesmo em cenários de dificuldades financeiras da incorporadora.

 

• Prevenção contra desvios de recursos: a separação total das contas impede que a incorporadora utilize os fundos destinados à obra para outros fins que não sejam a conclusão do empreendimento. Essa medida visa evitar desvios de recursos e garantir que o dinheiro dos compradores seja aplicado exclusivamente na construção do imóvel adquirido na planta.

 

• Transparência e fiscalização: a legislação do patrimônio de afetação também prevê a criação de uma comissão de representantes, formada por compradores de unidades imobiliárias ou indivíduos indicados por esse grupo. Essa comissão tem o papel de fiscalizar o andamento da obra, recebendo demonstrativos periódicos sobre o cronograma da construção e sua situação fiscal. Essa maior transparência e poder para os clientes proporciona uma relação mais equilibrada entre compradores e incorporadoras, garantindo uma maior segurança jurídica tanto para quem está adquirindo um imóvel quanto para quem está investindo no empreendimento imobiliário.

 

Como fazer o patrimônio de afetação?

Para implementar o patrimônio de afetação, a incorporadora precisa tomar algumas medidas específicas. Primeiro, é uma escolha da própria incorporadora, e essa decisão é registrada durante o processo de registro da incorporação imobiliária. Uma vez feita essa escolha, o regime passa a ser válido para todas as unidades que serão vendidas a partir desse momento.

É relevante destacar que essa opção pode ser tomada em qualquer fase da obra, inclusive se ela já estiver em andamento. Além disso, é importante notar que não apenas os compradores das unidades, mas também fornecedores e financiadores da obra, têm os mesmos direitos em relação ao patrimônio de afetação. Isso significa que o dinheiro não será devolvido integralmente aos compradores em caso de cancelamento do contrato; ele também pode ser utilizado para quitar dívidas com outros profissionais envolvidos no projeto.

Para verificar se uma obra está incluída nesse regime tributário, é necessário analisar o contrato de compra e venda, onde essa informação estará presente e também será registrada no registro de incorporação.

 

Como o patrimônio de afetação deve ser registrado?

Quanto ao registro do patrimônio de afetação, ele deve ser formalizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o terreno está registrado. Isso envolve a averbação do termo que estabelece o regime de afetação na matrícula do terreno. Esse termo deve ser assinado pelo incorporador e, se necessário, pelos compradores das unidades imobiliárias. Esse pedido de averbação pode ser feito durante o processo de registro do memorial de incorporação ou em qualquer outro momento que seja conveniente.

 

Quando o patrimônio de afetação chega ao fim?

As responsabilidades da incorporadora são encerradas quando ocorre a averbação da construção ou o registro dos títulos de domínio, ou direito de compra em nome dos compradores. Se a incorporação for denunciada, o patrimônio de afetação pode ser encerrado, garantindo aos compradores o direito à restituição dos valores. Alternativamente, a assembleia geral de adquirentes também pode optar pela liquidação das obrigações.

O patrimônio de afetação é extinto com a conclusão da obra e a entrega das unidades aos compradores. Isso geralmente ocorre após a obtenção do “habite-se”, um documento emitido pelos profissionais responsáveis pela obra para atestar a conformidade com os padrões de qualidade e as exigências legais, e a entrega das chaves aos compradores. Nesse momento, o patrimônio de afetação deixa de existir, e toda a obra passa a integrar o patrimônio comum da incorporadora.

 

Compre seu apartamento com segurança

Agora que você já entendeu os benefícios do patrimônio de afetação e como funciona esse regime tributário, fica evidente a importância de fazer um investimento imobiliário com uma construtora confiável. A Construtora MTF é reconhecida no mercado por sua excelência e compromisso com a qualidade, garantindo aos seus clientes uma experiência segura e satisfatória.

Ao escolher um empreendimento da MTF, você tem a certeza de estar adquirindo um imóvel com todas as garantias legais proporcionadas pelo patrimônio de afetação. Nossos projetos são cuidadosamente planejados e executados, seguindo os mais altos padrões de qualidade e atendendo às necessidades e expectativas dos nossos clientes.

Por isso, convidamos você a conhecer nossos empreendimentos e encontrar o apartamento dos seus sonhos. Garanta seu futuro com segurança e tranquilidade, escolha a MTF para realizar seu investimento imobiliário.